פרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט פינוי-בינוי, הינם תהליכים מורכבים וארוכים, שיכולים להימשך 12 שנים ויותר, ללא התחשבות בעיכובים בלתי צפויים (שנתיים להחתמת דיירים, 3 שנים לשינוי תב"ע, 3-4 שנים עד קבלת היתר ו-3 שנים לבנייה). בשנת 2019, יזמים רבים הציעו לדיירים תמורות נדיבות במיוחד (דירות גדולות יותר, דמי שכירות גבוהים, מפרט עשיר) כדי להבטיח את חתימתם על הסכמי פינוי-בינוי. אולם, מאז, השוק עבר תהפוכות משמעותיות: ירידה בביקוש לדירות, עלייה חדה בעלויות המימון והביצוע, ושחיקה ברווחיות היזמים. כתוצאה מכך, אנו עדים לתופעה מדאיגה של יזמים הפונים לדיירים בבקשה: ״אני רוצה לשנות את התמורה שהבטחתי״, או במקרים חמורים יותר, מעכבים במכוון את קבלת ההיתר במטרה להימנע מהתחייבות לפרויקטים שאינם כדאיים כלכלית עבורם. המצב הזה יוצר דילמה קשה עבור דיירים שחתומים על הסכמים ישנים, שאינם תואמים את המציאות הכלכלית החדשה. אף על פי שעל פי חוק היזם אינו יכול לשנות הסכם ללא הסכמת הדיירים, בפועל, עיכוב ההיתר מונע את יציאת הפרויקט לדרך. אז איך נכון להתמודד עם מצב זה: גילוי מלא: דיירים נדרשים לדרוש דוח אפס עדכני מהיזם, על מנת לקבל תמונה בהירה ואמיתית של המצב הכלכלי של הפרויקט. ייעוץ משפטי עצמאי: חיוני לדיירים לקבל ייעוץ משפטי מפרקליט המייצג אותם בלבד, ולא את היזם. משא ומתן מושכל: יש להיכנס למשא ומתן עם היזם בעיניים פקוחות, תוך הבנה מעמיקה של השלכות שינוי התמורות. ודבר אחרון, 2 כללי זהב לפני שיוצאים לדרך: בחירת יזם חזק: מומלץ להיכנס לתהליכי התחדשות עירונית רק עם חברות יזמיות חזקות ובעלות איתנות פיננסית, ועדיף כאלה שיש להן גם זרוע ביצוע (כלומר, מבצעות את הבנייה בפועל). בדיקת כדאיות מקיפה: לפני רכישת דירה עם 'פוטנציאל' התחדשות עירונית, יש לבצע חישוב ריביות מקיף לאורך 12 שנה קדימה. חישוב זה עשוי לשנות באופן דרמטי את תמונת הרווחיות של העסקה כולה.